实际案例教你资产评估的方法和步骤
2021-04-23 | 查看: | 来源:瑞力网 |
摘要：一、市场法
利用市场上同样或类似的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种技术方法的总称。
步骤：
（1）选择参照物；
（2）在评估对象与参照物之间选择比较因素；
（3）指标对比，量化差异；
一、市场法
利用市场上同样或类似的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种技术方法的总称。
步骤：
（1）选择参照物；
（2）在评估对象与参照物之间选择比较因素；
（3）指标对比，量化差异；
（4）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标因素；
（5）综合分析确定评估结果。
如：一宗房产的评估（地区、用地性质、交易日期、楼层、面积、朝向等等）
重置成本包括复原重置成本—同一种材料、标准、更新重置成本—新材料、同功能
包括：重置核算法—直接成本+间接成本
价格指数法—账面原值×（1+价格变动指数）
例：重置构建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元，安装间接成本为400元，
则，重置成本=50000+1000+800+400=52200元
例：某被评估资产构建于1992年，账面原值为200000元，1997年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为：1993年11.7%，1994年17%，1995年30.5%，1996年6.9%，1997年4.8%，则被评估资产重置成本=200000×(1+ 11.7% )×(1+ 17%)×(1+ 30.5%)×(1+ 6.9%) ×(1+ 4.8%)=382000元
基本公式：P=
式中：P-评估值
Ai-第i年的收益
n-收益年限
r-折现率
基本思路：100元本金存入银行，假如年利率为10%，则
一年后的价值为：100×(1+10%)
二年后的价值为： 100×(1+10%)2
三年后的价值为： 100×(1+10%)3
n年后的价值为： 100×(1+10%)n
收益现值是倒过来计算：
一年后的价值为100元，则抵今年的价值为
二年后的价值为100元，则抵今年的价值为
三年后的价值为100元，则抵今年的价值为
n年后的价值为100元，则抵今年的价值为
累加求和=
此处，100可以看作每年的收益 ，10%可以看作是折现率，n为收益年限
例：某收益性资产预计未来5年的收益额分别是12万元，15万元，11万元和14万元，确定折现率为10%，求该资产的评估值。则评估值=49.277万元
利用市场上同样或类似的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种技术方法的总称。
步骤：
（1）选择参照物；
（2）在评估对象与参照物之间选择比较因素；
（3）指标对比，量化差异；
（4）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标因素；
（5）综合分析确定评估结果。
如：一宗房产的评估（地区、用地性质、交易日期、楼层、面积、朝向等等）
二、成本法
首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。重置成本包括复原重置成本—同一种材料、标准、更新重置成本—新材料、同功能
包括：重置核算法—直接成本+间接成本
价格指数法—账面原值×（1+价格变动指数）
例：重置构建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元，安装间接成本为400元，
则，重置成本=50000+1000+800+400=52200元
例：某被评估资产构建于1992年，账面原值为200000元，1997年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为：1993年11.7%，1994年17%，1995年30.5%，1996年6.9%，1997年4.8%，则被评估资产重置成本=200000×(1+ 11.7% )×(1+ 17%)×(1+ 30.5%)×(1+ 6.9%) ×(1+ 4.8%)=382000元
三、收益法
指通过估测被估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。基本公式：P=
式中：P-评估值
Ai-第i年的收益
n-收益年限
r-折现率
基本思路：100元本金存入银行，假如年利率为10%，则
一年后的价值为：100×(1+10%)
二年后的价值为： 100×(1+10%)2
三年后的价值为： 100×(1+10%)3
n年后的价值为： 100×(1+10%)n
收益现值是倒过来计算：
一年后的价值为100元，则抵今年的价值为
二年后的价值为100元，则抵今年的价值为
三年后的价值为100元，则抵今年的价值为
n年后的价值为100元，则抵今年的价值为
累加求和=
此处，100可以看作每年的收益 ，10%可以看作是折现率，n为收益年限
例：某收益性资产预计未来5年的收益额分别是12万元，15万元，11万元和14万元，确定折现率为10%，求该资产的评估值。则评估值=49.277万元
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